Как согласовать перепланировку квартиры

Примеры незаконных перепланировок квартир и нежилых помещений.

Произведенный незаконный ремонт, если он «засвечен» отмечается на планах БТИ квартиры или нежилого помещения в виде красных линий, если объект расположен в Москве. Помимо красных линий рядом с планами также ставится отметка о присутствии в квартире несогласованной перепланировки. В некоторых городах и областях произошедшие изменения рисуют в черных линиях, оставляя лишь соответствующую отметку. Незаконная перепланировка может быть и не отмеченной в плане БТИ, если не проводилась её инвентаризация (не осуществлялся выход техника на объект), но ниже для наглядности мы привели планы БТИ именно с красными линиями как примеры несогласованных перепланировок. Ниже мы отошли от разделения терминов незаконной и самовольной перепланировки в заголовках примеров, так что ниже приведены те переустройства, которые узаконить невозможно.

Незаконная перепланировка квартиры.

Здесь представлен технический паспорт БТИ на квартиру в красных линиях. В квартире произведены часто встречающиеся недопустимые нарушения: объединённый санузел расширен за счёт кухни и газифицированная кухня объединена с жилым помещением. Тем самым ухудшены жилищные условия ниже проживающих соседей и нарушены противопожарные нормы. Санкции за незаконную перепланировку такой квартиры будут серьезными. Санузел придется возвращать в исходные габариты, а кухню ограничивать рольставнями или раздвижной перегородкой.

Самовольная перепланировка квартиры.

Данная перепланировка была выполнена уже в новостройке. В ней также произведено расширение ванной комнаты за счёт жилой комнаты. Согласование такой самовольной перепланировки невозможно, а потому ремонт придется переделывать и возвращать санузел в исходные габариты.

Самовольное переустройство.

В данной планировке был произведен демонтаж под нишу части наружной несущей стены. Как мы уже говорили, такая незаконная перепланировка и её последствия представляют наиболее тяжелый случай. Пришлось заказывать дорогостоящий проект усиления у автора дома и проводить серьезный ремонт.

Самовольная перепланировка.

В этом примере главным нарушением является устройство нового санузла на территории жилой комнаты. Последствия такой самовольной перепланировки также весьма плачевны.

Незаконная перепланировка нежилого помещения.

При выполнении этого переустройства строители демонтировали диафрагмы жесткости здания, а ответственность за самовольную перепланировку нежилого помещения легла на плечи собственника- диафрагмы пришлось восстанавливать по отдельно разработанному проекту.

Несогласованная перепланировка нежилого помещения.

Для данной планировки критичным фактором является устройство трёх проёмов в несущих стенах с малых отступом от ограждающих конструкций. Хорошо, что стены выдержали, а то всё в конечном счете могло закончиться обрушением.

Надеемся, эта статья поможет Вам избежать ошибок в реализации своих перепланировок, чтобы в дальнейшем не столкнуться с ненужными проблемами и понести дополнительные финансовые затраты. Также рекомендуем Вам прочесть статью о согласовании перепланировки квартиры.

Важные замечания

Для того, чтобы процедура согласования перепланировки была проведена без каких-либо трудностей, лучше всего заранее разобраться с ключевыми особенностями ее проведения и учесть их в будущем.

Сбор документации

Для того, чтобы самостоятельно организовать проведение перепланировки, достаточно собрать следующий пакет документов:

• разрешение в жилинспекции;
• технический паспорт помещения в БТИ;
• техническое заключение, а также проект перепланировки, который должен разрабатываться специализированной компанией, имеющей соответствующий допуск СРО;
• распоряжение жилищной инспекции;
• акт об окончании перепланировки, который также оформляется в жилищной инспекции;
• технический план.

Помимо этого, нужно будет подавать заявление вместе с оформленным техническим планом в многофункциональный центр для того, чтобы внести соответствующие корректировки в кадастровый паспорт.

Образец заявления на перепланировку:

Проект или эскиз

Согласование корректировок по проекту осуществляется еще до начала проведения работ. При этом, если перепланировка ранее уже осуществлялась, то в таком случае нужно будет как минимум создать имитацию нормального процесса, то есть согласовать проведение перепланировки, как предстоящей, после чего выдержать определенное время, которое предоставляется на выполнение работ.

Вполне естественно, что данный способ предусматривает определенные риски, и лучше не прибегать к нему в том случае, если подобной ситуации можно избежать.

Согласование по проекту является обязательным в следующих ситуациях:

• монтаж или перемещение газового оборудования;
• установка электроплиты вместо стоящей ранее газовой;
• перемещение санитарных комнат;
• постройка капитальных стен;
• формирование проемов в межквартирных или капитальных стенах;
• изменение структуры или усиление напольных покрытий;
• формирование новых массивных перегородок, толщина которых составляет более 100 мм;
• любые корректировки в фасаде дома.

Согласование по эскизу можно проводить уже после того, как будут закончены все работы, и если есть полная уверенность в том, что внесенные корректировки никоим образом не нарушают действующие строительные и правовые нормы.

Использование данного варианта предусматривается в том случае, если осуществляется перемещение ненесущих конструкций, объединение туалета с ванной комнатой, а также переустановкой сантехнических приборов в пределах «мокрых» зон, если это не предусматривает необходимость прокладки новых коммуникаций, заделывание проемов и внесение каких-либо других несущественных правок.

Коммерческая перепланировка

Многие владельцы квартир на первых этажах решаются на перепланировку, чтобы в итоге оформить помещение «нежилым» и обустроить там коммерческий объект, например, аптеку, салон красоты, консультационный центр или иное предприятие, офис. В таких случаях правила внутренней перепланировки остаются такими же, но есть одно ограничение, существенно осложняющее процесс.

Дело в том, что придется обустраивать отдельный вход, для чего нужно будет затронуть капитальные стены. Такие изменения даже при технической возможности запрещено проводить без согласия всех жильцов дома, а значит, придется проводить сложную работу с общественностью. Любой собственник квартиры, если он не давал разрешения, имеет право обратиться в соответствующие органы и добиться ликвидации коммерческого объекта в своем доме.

Сложности согласования перепланировки

Рассмотрим наиболее распространенные проблемы, с которыми предстоит столкнуться гражданам при согласовании перепланировки:

• проведение работ без предварительного согласования и необходимость узаконивания «задним числом» – такой вариант будет проблематичен, если в ходе перепланировки не были соблюдены требования строительных норм и правил;
• составление проекта перепланировки с нарушением законодательных норм, что повлечет отказ в согласовании или необходимость повторного изготовления проектной документации;
• проведение перепланировки без разрешения наймодателя или без согласия всех собственников;
• отступление от требований и рекомендаций проекта, особенно если это повлекло разрушение несущих конструкций и элементов здания.

Отсутствие проблем при согласовании перепланировки напрямую зависит от правильности составления проектной документации. Этого можно добиться только при выборе квалифицированного эксперта, обладающего опытом проведения указанных работ.

Сложность согласования перепланировки вызвана и отсутствием нормативных актов федерального уровня в указанной сфере. По этой причине требования к составу и содержанию документации существенно отличаются в разных регионах или муниципальных образованиях. Более того, ЖК РФ по настоящее время предписывает вносить изменения после перепланировки в технический паспорт квартиры, хотя по действующим правилам указанный документ утратил силу и заменен техническим планом.

Если действовать формально по нормам ЖК РФ, необходимо обращаться в органы БТИ, выдававшие технический паспорт. Однако, с введением системы кадастрового учета, учреждения БТИ лишены полномочий по оформлению технической документации на недвижимость. Все изменения в конфигурации и характеристиках квартиры должны быть отражены только на техническом плане, который может оформлять кадастровый инженер.

Процесс узаконивания

Для того, чтобы самостоятельно оформить разрешение на проведение перепланировки в квартире, нужно пройти несколько ключевых этапов:

• оформить разрешение в жилищной инспекции на проведение ремонтных работ;
• разработать новый план квартиры;
• реализовать все необходимые ремонтные работы, имеющие отношение к перепланировке;
• пригласить и предоставить доступ комиссии, в состав которой будут входить уполномоченные сотрудники жилищной инспекции, проверяющие и регистрирующие все внесенные корректировки.

Если же человек не хочет нести ответственность за уже проведенную перепланировку, ему в принципе не стоит проводить ремонтные работы до того, как будет получено согласование с соответствующими органами, но на практике нередко встречаются такие ситуации, когда ремонтные работы проводились, к примеру, еще до приобретения недвижимости, то есть без какого-либо участия ее нынешнего владельца.

В соответствии с действующим законодательством регистрировать внесенные корректировки в таком случае можно исключительно в судебном порядке, и для этого нужно будет предоставить суду следующий пакет документов:

• все бумаги, которые подтверждают наличие права собственности на указанное имущество;
• технический паспорт на жилье;
• справку, полученную в санэпидемстанции;
• заключение, подтверждающее удовлетворительное состояние опорных конструкций;
• заявление на оформление перепланировки;
• заключение Госпожарнадзора, подтверждающее полное соответствие перепланировки имеющимся противопожарным нормам.

Для того, чтобы более подробно разобраться в порядке согласования перепланировки недвижимости, лучше всего заранее обратиться к специалистам Бюро Технической Инвентаризации, которые подскажут, что нужно сделать для узаконивания перепланировки квартиры, а также позволят приблизительно узнать стоимость проведения данной процедуры и необходимый пакет документов.

Отсутствие регистрации перепланировки может повлечь за собой массу неприятных последствий, в связи с чем лучше заранее побеспокоиться о том, чтобы узаконить проведенные ремонтные работы и зарегистрировать их на официальном уровне, так как впоследствии можно столкнуться с достаточно длительной процедурой разбирательства и переоформления.

Акт приемочной комиссии после перепланировки:

Когда же можно начинать? Время на оформление документов

От вышеуказанного перечисления процедур голова может пойти кругом, однако, если изучить нормативы, правильно составить проект и изначально все сделать правильно, оформить все документы будет не так уж трудно. При желании можно доверить эту процедуру специалистам, разбирающимся во всех тонкостях процесса, и они проведут все согласования. 

На принятие решения у жилинспекции по закону имеется 45 дней с момента получения полного пакета документов, после чего разрешение будет предоставлено собственнику в письменном виде. Если в разрешении будет отказано, в ответе должны содержаться все обоснования.

Собственно, в России много лет отмечается обратная тенденция, когда владельцы квартир сначала реконструируют их по собственному усмотрению, а потом думают, как узаконить перепланировку. Это не лучшее решение, потому что поставить на учет квартиру с существенными изменениями может оказаться крайне сложно и точно потребует существенных временных затрат. В итоге собственники, которым, например, надо срочно продать жилье, сталкиваются с серьезными проблемами и вынуждены переплачивать за ускорение согласовательных процедур.

Согласование перепланировки в новостройке. Особенности.

1.1. Перепланировка в новостройке до получения собственности.

Согласованная перепланировка в новостройке.

В большинстве случаев, ключи на квартиру в новостройках выдают гораздо раньше, чем соответствующее свидетельство о собственности. С одной стороны, получение такого свидетельства часто затягивается на полгода или год, а держать квартиру без ремонта все это время, конечно, не хочется. С другой стороны, по закону согласно пункту 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ начинать такой ремонт возможно только после получения на это соответствующего разрешения уполномоченного органа. Ещё не так давно, получение такого разрешения без свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН было невозможно, что создавало большие трудности и подталкивало дольщиков к выполнению ремонта без соответствующего согласования.

Сейчас в Москве Жилищная инспекция, как орган, уполномоченный выдавать разрешения на перепланировку, смягчила данные требования.

Новостройка со свободной планировкой.

Следует отметить, что согласно 214-ому ФЗ квартиры в новостройках должны продаваться только на основании договора долевого участия либо на основании договора об уступке прав, если здание уже построено. Однако, если объект был построен на бюджетные средства Москвы или кооператива, то необходимо вместо ДДУ или Договора уступки прав, предоставить документ, подтверждающий право владения рассматриваемой квартирой.

В ДДУ или Договоре об уступки прав также должно содержаться согласие Застройщика на осуществление в квартире переустройства. Если в нём такое согласие не прописано, то его необходимо получить отдельно. При этом, необходимо получить не разрешение на перепланировку от застройщика, так как он не уполномочен их выдавать, а именно согласие на осуществление перепланировки квартиры с условием её согласования с уполномоченными органами.

К сожалению, данные послабления введены только в Москве. В большинстве районов Московской области органы местного самоуправления для согласования перепланировки по-прежнему продолжают требовать именно свидетельство о собственности или выписку ЕГРН.

Также следует отдельно отметить случай приобретения квартиры в новостройке с привлечением заёмных средств. Некоторые банки (к примеру, Сбербанк) не даёт своё согласие на осуществление перепланировки до вступления заёмщика в собственность. Правда самой Жилищной инспекции для выдачи разрешения на ремонт согласование с банком не нужно. То есть, согласование перепланировки при ипотеке можно произвести в обход банка, но лучше этого не делать, так как неизвестно как он к этому отнесётся. Возможно, он потребует выплатить сразу весь ипотечный долг.

Комментарий к видео:Теперь согласно пункту 2.5.1.1.1.9 ППМ № 508 в последней редакции от 19.08.2020 при отсутствии регистрации собственности в новостройке не надо подавать копию введения дома в эксплуатацию и справку о том, что застрощику уплачены все деньги по договору.

1.2.Перепланировка квартиры свободной планировки.

Поэтажный план квартиры в новостройке. Пример 1.

В новостройках часто квартиры сдаются со свободной планировкой, когда внутренние перегородки либо не возведены вообще, либо возведены высотой в кирпич или блок. Пример такой квартиры приведен на фотографии вверху.

Перед строительством дома проектная документация на него в обязательном порядке проходит соответствующую экспертизу. В этой документации в квартирах указаны все перегородки, выделены коридоры, кухни, санузлы и т.д. В противном случае, пройти соответствующую экспертизу и получить разрешение на строительство здания невозможно. По факту застройщик просто затем не возводит эти перегородки внутри квартиры. Во-первых, это позволяет избежать лишних затрат. Во-вторых, большинство людей, все равно, затем переделывают планировку квартиры, и это верно. В-третьих, позволяет застройщику рекламировать квартиры с любыми возможностями по перепланировке, что является неверным. Перед сдачей дома в эксплуатацию его обязательно инвентаризируют (обмеряют). Это делают силами либо техников соответствующих организаций (чаще всего БТИ или Ростехинвентаризации) либо силами кадастровых инженеров. По произведенным обмерам построенных квартир, определяют окончательные площади, по которым с дольщиками происходят финальные расчеты, и выполняют соответствующие планы квартир. Если обмеры проводились техниками БТИ (про обмеры кадастровыми инженерами мы поговорим ниже), то в результате на квартиру «свободной» планировки составляется один из двух вариантов поэтажного плана БТИ:

1.1. Рассмотрим пошагово порядок узаконивания перепланировки нежилого помещения.

Шаг 1.

План БТИ нежилого помещения в красных линиях.

Итак, если переустройство уже произведено, то первым делом необходимо получить планы БТИ и экспликацию в красных линиях. Эти линии показывают, какие элементы изменены были в помещении. Однако демонтированные конструкции в них не показываются, а потому, чтобы понять, какая планировка была в помещении до ремонта, надо заказать ещё план и экспликацию БТИ до перепланировки.

Заказать их можно в любом отделении Бюро технической инвентаризации (БТИ). Подробнее о планах БТИ мы писали здесь. На объект выйдет техник и заново обмерит помещение. Перед вызовом техника настоятельно рекомендуем проконсультироваться у специалистов (можно у нас) по выполненным работам, чтобы узнать не нарушили ли они какие-либо нормы, коих бывает не мало. Иначе техник БТИ отметит их красными линиями на поэтажном плане и нарушения нельзя будет потом узаконить. Чтобы избежать этого, надо подготовить помещение к приходу техника,

Шаг 2.

Пункт 18 Прилож. №1 Постановления Прав-ва Москвы № 508 допускает уже проведенный ремонт нежилого помещения узаконивать по техническому заключению (ТЗК), разработанному фирмой, владеющей необходимым допуском Саморегулируемой организации на данный тип работ. Поэтому необходимо заказать такое техзаключение в специализированной компании (можно у нас). Отметим, что если при ремонте были затронуты несущие элементы здания, то заказывать такое техзаключение необходимо в фирме, являющейся разработчиком проекта данного дома. Если разработчик неизвестен, то заключение следует заказывать в ГБУ «Экспертный центр». Самые простые работы, не перечисленные в пунктах 2 и 3 Прил.1 ППМ №508, по перепланировке без затрагивания фасадов, несущих стен, мокрых зон, входных групп и т. д., допускается согласовывать по эскизу в соответствии с п. 21 Прилож. №1 ППМ № 508, но такие перепланировки встречаются крайне редко.

Шаг 3.

• запрос. Он оформляется прямо на Портале Госуслуг.;
• техзаключение (или эскиз). Необходимо, чтобы оно было заверено электронной подписью выполнявшей его организации
• в соответствии с п. 1.6 Прил. 3 ППМ № 508 заключение «Центра гигиены и эпидемиологии» на ТЗК;
• выписка из ЕГРН;
• ОГРН;
• документ, подтверждающий право действовать от имени юридического лица;
• устав юридического лица; приказ об утверждении руководителя юридического лица;
• банковские реквизиты; план БТИ до и после переустройства, а также экспликации;
• формы 1а и 5 из БТИ;
• акты освидетельствования скрытых работ;
• журнал работ, если затрагивались несущие элементы;

Заключение Центра гигиены и эпидемиологии.

Иногда надо подавать и дополнительные документы: — к примеру, протокол общего собрания жильцов дома, если при ремонте было затронуто общедомовое имущество; — оформление заключение Отдела подземных сооружений, если затрагивается придомовая площадь с углублением в землю более чем на 30 см.; — и т.д. Все возможные случаи рассмотреть в одной статье невозможно. Если документы подаются от физического лица, а не юридического, то необходимо предоставлять те же документы за исключением тех, что относятся к юридическим лицам. Если при ремонте были затронуты фасады, то техническое заключение дополняется их фотомонтажами и чертежами до и после перепланировки, которые МосЖилинспекция отправляет на согласование в Москомархитектуру. До недавнего времени п. 19 (1) Прилож. №1 к ППМ № 508 не разрешал согласовывать уже выполненную перепланировку фасадов. Сейчас с выходом 19 августа 2020 года пункта 20 того же Приложения это делать разрешили до 1 января 2021 г.

Шаг 4.

На объект по озвученному запросу выходит инспектор Жилищной инспекции и сверяет реальную планировку с указанной в техзаключении. Далее в соответствии с п. 18 Прил. № 1 ППМ № 508 он составляет протокол об административном правонарушении, так как переустройство выполнено без полученного разрешения, и устанавливает штраф. Согласно пункту 9.12 КоАП г. Москвы физическим лицам необходимо заплатить 2000-2500 руб., а юридическим- 300-350 000 руб. Чтобы избежать такого большого штрафа во втором случае, можно заключить договор аренды с физическим лицом и подавать документы от него. После уплаты штрафа, если переустройство не нарушило никаких норм и совпадает с техзаключением, то инспектор выдает акт о завершенной перепланировке. Один экземпляр он отправляет в БТИ.

Шаг 5.

Теперь с актом на руках необходимо обратиться повторно в БТИ, чтобы вызвать техника на обмеры помещения. Он обмеряет помещение и подготавливает план БТИ и экспликацию без красных линий.

Шаг 6.

На основании полученных документов заказывается у кадастрового инженера техплан и сдается в МФЦ для Росреестра, чтобы их сотрудники исправили данные по помещению в ЕГРН.

Как узаконить

Можно ли узаконить совершенную перепланировку, если человек не вложился в срок, указанные в разрешении, или вообще заранее не занимался данным вопросом? Да, в некоторых случаях это возможно.

Главная проблема – несоответствие произведенных работ с требованиями законодательства. Если проект согласовывается заранее, то он учитывает действующие нормативы, но если человек занимается ремонтом самостоятельно, он вполне способен что-то нарушить так, что согласовать такую перепланировку будет в принципе невозможно.

Куда обратиться

Для того, чтобы согласовать уже выполненную перепланировку, владельцу обязательно понадобится сторонняя помощь. Для начала рекомендуется обратиться к опытным юристам. Кроме того, нужно посетить УК (управляющую компанию) или ЖЭК и уточнить, можно ли что-то сделать.

Если узаконивание возможно хотя бы в теории, придется обращаться к специалистам и заказывать план того, что было сделано. После этого нужно будет обращаться в местную администрацию или любое подходящее отделение МФЦ (второе – намного проще и удобнее).

Порядок действий

Примерная пошаговая инструкция по узакониванию выполненной перепланировки:

1. Обратиться в ЖЭК или УК за консультацией.
2. Заказать проект перепланировки. Этот пункт может быть не вторым, а первым, многое зависит от ситуации. В одном случае лучше сначала посетить УК/ЖЭК, а в другом, сначала оформить проект.
3. Собрать документы.
4. Обратиться в МФЦ.
5. Составить заявление.
6. Дождаться решения.
7. На основании решения оформить новый техпаспорт.

Какие документы нужны?

Для того, чтобы произвести узаконивание перепланировки, потребуются такие документы:

• Паспорта всех совладельцев или свидетельства о рождении, если паспорта еще нет.
• Выписка из ЕГРН.
• Правоустанавливающие документы.
• Проект перепланировки.
• Техпаспорт на квартиру.
• Заявление в МФЦ.
• Доверенность на представителя и его паспорт (если требуется).

Произвести перепланировку можно и коммунальной квартиры, однако в данном случае придется запрашивать разрешения не только у совладельцев комнаты в этой квартире, но и всех соседей.

Заявление на узаконивание перепланировки

Этот документ заполняется на месте и, формально, готовить его заранее не требуется. Тем не менее будет полезно ознакомится с примерным содержанием еще до обращения в МФЦ (Мои документы) или местную администрацию.

Скачать образец заявления для согласования перепланировки квартиры

Стоимость

Цена работ может быть любой, тут все зависит от желаний заказчика. Расходы на оформление всех документов будут идентичны тем, которые описаны выше. Разница лишь в том, что тут человек сначала выполняет перепланировку и только потом занимается документацией, а, по правилам, лучше действовать наоборот.

Как и в предыдущем случае, если требуется узаконить перепланировку жилья в многоквартирном доме, на это придется потратить как минимум 1-2 месяца или больше. Следует учитывать, что срок, связанный с проведением работ по перепланировке, в данном случае будет не актуален.