В чем разница между квартирой и апартаментами

«Темная лошадка»

Апартаменты – все еще не слишком понятный обычным покупателям сегмент недвижимости. Его даже прозвали «темной лошадкой». Поэтому эксперты начали с разъяснений, что такое апартаменты и откуда они появились.

«Апартаменты как формат недвижимости появились по объективным причинам. На фоне сформировавшегося в городе земельного дефицита существовали территории, на которых строить жилье невозможно. Но эти места были довольно привлекательными, например, центр города. Апартаменты сумели обойти определенные строительные запреты, действующие для жилых помещений», – сообщила Светлана Кузьменко.

В девелоперском бизнесе Европы и Америки такой сегмент занимает немалую долю, в России же он только развивается. Возможно, поэтому в правовом поле сложилась ситуация, что словом «апартаменты» называют объекты, которые заметно отличаются друг от друга. Общее у них одно – это нежилые помещения, которые предназначены для проживания людей.

В России мода на апартаменты пришла, как водится, из Москвы. В Санкт-Петербурге первооткрывателем сегмента стала ГК «Пионер», построившая комплекс Ye’s на Хошимина. Идея апарт-отеля появилась из-за… технической проблемы. Один из корпусов запроектированного здания не обладал достаточной инсоляцией. А для апартаментов этот критерий был не важен. Поэтому застройщик решил сделать что-то среднее между отелем и жилым домом.

Маркетинговый ход оказался удачным, этот опыт переняли другие застройщики. Например, «Союз Инвест Девелопмент», который построил МФК «Салют», компания «Монолит», реализовавшая МФК Wings. Сейчас в Северной столице существует порядка 55 проектов апартаментов. По данным БН, за последний год предложение в этом сегменте выросло почти на треть.

В чём отличие квартиры от апартаментов, с точки зрения законодательства

Рассмотрим основные аспекты, указывающие на юридическую разницу апартаментов и квартиры. Ведь именно от них зависит условия будущей сделки.

Почему невозможна постоянная прописка в апартаментах

Апартаменты эконом-класса

Апартаменты являются коммерческой недвижимостью. Чаще всего они располагаются на первых этажах в жилых зданиях. Но большая часть людей приобретает их для проживания. С точки зрения законодательства, нет точной формулировки апартаментов, поэтому фактически недвижимость попадает под разряд административных зданий. В данном помещении нельзя прописаться, но временное проживание допускается. Фактически это коммерческий фонд с возможностью проживания.

Различия в требованиях к застройщику по возведению объектов социального назначения

Зачастую именно в новых домах и продаётся такая недвижимость по весьма привлекательной стоимости. Поэтому и возникают вопросы, что такое апартаменты в новостройках, и стоит ли их приобретать?

Апартаменты в новостройке

Если говорить о строительстве апартаментов в сравнении с обычными квартирами, то первые строить проще, но только с точки зрения документации. Гораздо более простое оформление, облегчённые требования, возможность продажи недвижимости до окончания работ в полном объёме. С технической точки зрения, различий практически нет. Отличается только то, что в апартаментах лояльное отношение к планировке, а точнее, она во многих случаях свободная.

Налог на апартаменты

Налог на квартиры гораздо ниже, чем на апартаменты. На первые налог доходит до 0,3% (от кадастровой цены), а вот на вторые достигает 2%. Риелторы утверждают, что он будет ниже, так как площади помещений несравнимы, но это не так. При равной площади налог на апартаменты будет выше.

Налоги − вот чем в первую очередь апартаменты отличаются от обычной квартиры

Помимо налога на имущество, цены за коммунальные услуги будут на треть выше. Вам придётся переплачивать за электроэнергию, газ, воду, отопление. Так как, по закону, это не жилое помещение, а коммерческое.

Разница в использовании государственных субсидий при доходе ниже среднего и инвалидности

Разница в статусе жилого помещения и квартиры влияет и на получение субсидий

Помещение не является жилым, поэтому субсидии, льготы при любом достатке на него не распространяются. Одним из плюсов является то, что при судебных исках апартаменты не могут взыскать. Даже в тех случаях, если они являются единственным жильём у семьи. Закон о субсидиях и имущественные вычеты также не относятся к апартаментам, так как неприменимы к нежилым помещениям.

Отличия налога на апартаменты и квартиры в настоящее время и перспективе

Разница в величине налогов – вот чем нежилое помещение отличается от квартиры. Но изменится ли всё в будущем?

Владельцам квартир можно делать перепланировку, не затрагивая конструктивные узлы и несущие стены. Это относится и к владельцам апартаментов. Но разница заключается в том, что ко вторым применяются дополнительные нормы, связанные с коммерческой недвижимостью.

Апартаменты или квартира: что лучше – реалии современной недвижимости

Но если следовать букве закона, разрешение на перепланировку в обоих случаях нужно получать в соответствующей инстанции. Но в случае с квартирой, поскольку доступ в неё ограничен, перепланировку может и вовсе не заметить контролирующий орган. А вот с апартаментами, поскольку это коммерческий продукт, может выйти накладка в виде неожиданной проверки по обращению внимательных граждан.

Можно ли апартаменты перевести в жилой фонд

Отсутствием возможности перевода в статус жилого фонда – вот чем опасны апартаменты

Теоретически, такое вполне возможно, но мороки будет довольно много. Для начала нужно убедиться в том, можно ли вообще переводить это помещение в другой статус. Если такие помещения находятся в промышленной зоне или на производстве, то перевод будет невозможен. Для получения разрешения апартаменты должны пройти норму по прониканию солнечного света вовнутрь. Это называется инсоляция. Помимо этого, есть ряд других процедур, таких как подвод коммуникаций к помещению.

Что такое апартаменты и каково их положение на рынке недвижимости?

Согласно Российскому законодательству, апартаменты — гостиничные номера повышенной категории комфортности общей площадью не менее 40 «квадратов».

Они состоят из оборудованного санузла, выделенной кухонной зоны, двух и более жилых комнат.

Первые апартаменты были построены в Европе в начале 20 века. По сути это мини-гостиницы домашнего типа.

В России подобная недвижимость впервые появилась в Москве в начале 2000-х гг. (деловой центр Москва-Сити). В настоящий момент застройщики возводят апартаменты в огромных количествах. На это есть несколько причин:

• Апартаменты пользуются спросом среди покупателей. Стоимость метра по сравнению с ценой за «квадрат» в расположенных в аналогичном рыночном сегменте квартирах значительно ниже;
• Проще согласовать строительство апарт-комплекса, нежели привычных жилых домов: требований к участку земли, на котором будет возведено здание гораздо меньше;
• Строительство апартаментов обойдется дешевле: на них не распространяется огромное количество требований, предъявляемых к жилым помещениям.

Доступность апартаментов

По сути, апартаменты — самая доступная возможность приобрести недвижимость, что автоматически примиряет покупателей с их недостатками. В качестве примера апартаментов с минимальной стоимостью Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», приводит проекты в районе Марфино — Cleverland и «Восток».

Сопоставимо низкий бюджет предложения представлен в проекте «Level Амурская» — 20 кв. м, стоимостью 2,8 млн рублей, говорит Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet.

Ирина Доброхотова добавляет к этому списку комплекс Nord на Дмитровском шоссе, мкр. 9, где студию площадью 26,2 кв. м можно приобрести за 1,98 млн руб.

Самые дорогостоящие апартаменты, как говорит Дарья Самойлова, руководитель департамента городской недвижимости компании Welhome, реализуются в клубном проекте класса de luxe Nabokov (Курсовой пер.) девелопером Vesper. Цена 1 кв. м в данном проекте стартует от 1,5 млн рублей.

Что такое апартаменты?

Условно говоря — это вариант проживания в помещении, предназначенном для коммерческих целей.

Апартаменты существенно отличаются от квартир. Например, они официально не являются жилыми помещениями, в них нельзя получить регистрацию, оформить налоговый вычет на их покупку, а застройщик не обязан построить вам детскую площадку во дворе.

Если объект был взят в кредит, должника можно выселить в случае его неплатёжеспособности, даже если это его единственное место жительства, а вот приобретённую в ипотеку «квартиру» приставы забрать не могут. И это далеко не все!

Недостатки покупки апартаментов для личного проживания.

• Как правило, это коридорная система на этаже (много дверей в маленькие квартиры). У лифта толкотня. В некоторых современных домах, т.н. апарт-отелях на одном этаже может располагаться до 30 квартир.
• Низкая цена апартаментов нивелируется повышенными расходами на ее содержание. Причем дополнительно оплачивать надо практически все и это помимо ЖКХ. (дополнительные расходы на содержание Ваших апартаментов, могут существенно повлиять на стоимость владения)
• Оплата ЖКХ может быть гораздо выше, чем «квартиры». В среднем они на 30% — 40% больше. Нет никаких льгот по оплате ЖКХ.
• Выше налог на имущество. Есть разница, как апартаменты будут указаны в документах застройщика. Они могут быть указаны как «нежилое помещение», а могут как «для временного проживания».
  Из-за этого налог на имущество может вырасти с 0,5% до 2%  Для примера — при покупке апартаментов за 5 000 000 р. — 2% налог на имущество составит 100 000 руб. в год, 1% — 50 000 руб., 0,5% — 25 000 руб.). (Примечание: налог с «квартиры» — 0.1% (при стоимости 5 000 000 — всего 5 000 руб.)
• Нельзя получить налоговый вычет (Примечание: при покупке «квартиры» можно получить налоговый вычет на сумму до 260 тысяч + до 390 тысяч с процентов, уплаченных по ипотеке)
• В апартаментах нельзя иметь постоянную регистрацию. Только временную сроком на 5 лет.
• Апартаменты могут изъять за долги. Апартаменты — это обычный актив, который приставы могут арестовать и выставить на продажу. Они являются недвижимой коммерческой собственностью и могут быть проданы в счет долгов владельца, в отличие от квартиры.
• Если дом построен как апартаменты, то это дом-муравейник.  Плотность жильцов там гораздо выше, чем в доме «квартирном». По сути — это обычная гостиница с отдельными номерами.
• Для них не предусмотрены парковки во дворах. Машины ставить негде.
• Аппартаменты часто покупают для последующей сдачи в аренду (как бизнес), следовательно Вашими соседями будут люди часто меняющиеся и не очень желающие вкладываться в совместное улучшение условий. В маленькой однушке могут жить по 4-5 человек (если устроен хостел, то больше).
• При строительстве домов под апартаменты не предусматривается строительство инфраструктуры — детских садов, поликлиник, школ. А если они есть, то в детский сад и школу берут в первую очередь тех, кто проживает в «квартирах».
• Технологические нормы при строительстве апартаментов отличаются от «квартир». Они могут не иметь должной звуко и теплоизоляции. Не соблюдаются нормы по инсоляции (степень естественной освещенности)
• Ипотека для апартаментов рассматривается банком как вложение «для предпринимательских целей» и проценты по ней могут быть существенно выше.
• Через несколько лет (4-6 лет) суммарная стоимость проживания + цена на апартаменты при покупке сравняется со стоимостью новой «квартиры» (если бы Вы ее купили бы изначально). С этого момента Вы начинаете уже «содержать» управляющую компанию и государство (в виде налогов)
• И самое главное! Под апартаменты застройщик не выкупает землю у города, а берет в аренду. Сроки такой аренды могут быть и 20 лет и 30, но по окончании аренды дом вправе снести и освободить землю под другие нужды.
• Собственнику труднее продать апартаменты, чем «квартиру». Выгода будет существенно меньше.

Дополнительные риски при покупке апартаментов на этапе строительства

Один из главных рисков — недострой.  Дом с апартаментами могут недостроить из-за резкого обесценивания национальной валюты, падения покупательной способности доходов населения, обострения конкуренции и т.п. От таких неудач не застрахованы застройщики ни апартаментов, ни жилья, но:

Средства компенсационного фонда не используются для покрытия рисков покупателей апартаментов, а при при банкротстве девелопера  дольщики проектов с апартаментами не имеют возможности требовать передачи объекта, а могут только получить от застройщика деньги (если они еще останутся).

Что это такое

Апартаменты отличаются от квартиры тем, что они изначально строятся в гостиничных комплексах, предназначаются для аренды. Но по своим бытовым характеристикам могут не уступать обычной квартире или дому.

В них есть спальни, гостиные, ванные комнаты. И даже во многих апартаментах есть полноценные кухни – в составе студии или отдельные. Но перед тем, как рассматривать такой вид жилья для покупки и постоянного проживания, нужно уточнить – это жилое, нежилое помещение, какой статус оно имеет на рынке недвижимости и в реестре.

Апартаменты в Москве или другом крупном городе всегда относятся к сегменту жилья элитного, респектабельного. Поэтому они могут иметь высокую стоимость и для аренды, и для покупки. Такую недвижимость предпочитают состоятельные, деловые люди, обладающие большими финансовыми возможностями. Какие еще характеристики свойственны для апартаментов?

• Находятся они на территории гостиничных комплексов. Но сейчас застройщики могут возводить и отдельные здания, комплексы с квартирами, которые презентуют как апартаменты.
• Это квартиры, обеспеченные всеми бытовыми условиями, но их отличает повышенный уровень комфорта, стильный авторский интерьер, дорогая обстановка.
• Для строительства и отделки квартир апартаментного типа применяются высококачественные материалы и технологии. Жилье даже на первый взгляд должно выглядеть дорого и респектабельно.
• Кухня в квартире для аренды может быть и полноценной и такой, в которой можно готовить только простые, элементарные блюда. Например, кухонное помещение оснащается только микроволновкой, электрическим чайником.

Законодательство определяет апартаменты как временный вид жилья, не включая его в жилой фонд. Если есть желание купить именно такой объект для постоянного проживания, нужно выяснить его статус, как застройщик зарегистрировал недвижимость. Иначе в дальнейшем в такой квартире нельзя будет зарегистрироваться, совершать с ней некоторые операции.

Основные характеристики

Квартира – привычный и знакомый вид жилого помещения. Даже если современные застройщики значительно усовершенствуют такую жилплощадь за счет расширения пространства, рациональной разработки планировки и интерьера, основные качества остаются те же. Квартиру можно купить, получить в наследство, жить в ней самому или сдавать в аренду.

Покупка в собственность всегда является выгодным вложением денег. Располагается такая жилая недвижимость в зданиях разной этажности, имеет одну, две, три или больше комнат. Оснащается различными системами инженерных коммуникаций, обеспечивающих комфортные бытовые условия и соблюдение санитарно-гигиенических норм.

Квартира изначально проектируется и строится с учетом постоянного проживания в ней. Поэтому в таком помещении всегда есть полноценная кухня, с плитой, вентиляцией для вытяжки, почти всегда полноценная ванная комната и туалет. Квартирные условия проживания могут отличаться только из-за года постройки жилья, его категории (эконом, элит-класса).

В этом важное отличие от апартаментов данной недвижимости, так как апарт-комплекс обычно строится как отель с комнатами для аренды. На рынке недвижимости на данный момент огромное количество квартир к продаже, в старых домах и в новостройках

Почему же возникает интерес у покупателей и другим объектам, в том числе и к апартаментам? Есть ли какие-то преимущества, значительные, у новых видов жилья?

Отличие от квартиры в юридическом смысле

Многие люди думают, что апартаменты и квартира – это синонимы. Но эти понятия имеют отличия. В чем разница между апартаментами и квартирой с юридической точки зрения, приведено в таблице ниже.

Критерий сравнения
Апартаменты
Квартира
Фонд
Принадлежат к нежилому фонду.
Относятся к жилому фонду.
Сложность оформления права собственности

Процедура усложнена.
Процесс оформления отличается относительной простотой.
Предназначение
Получение прибыли от сдачи номеров людям в качестве временного, короткого либо длительного проживания.
Постоянное проживание людей.
Площадь
По закону такие помещения в гостиницах и отелях должны иметь площадь больше 40 кв.м.
Законом минимальная площадь квартиры не определена.
Прописка
Нет возможности оформления постоянной регистрации. В редких случаях удается сделать временную прописку. Но для этого приходится потратить массу нервов, сил и времени.
Постоянную, временную регистрацию можно оформить собственнику жилья и проживающим в квартире лицам.
Услуги
Есть возможность пользования гостиничными услугами (уборка номера, приготовление еды, охрана).
Ремонт помещения, уборка, приготовление пищи – все это выполняют жильцы квартиры.
Налоги
Налоговая ставка повышенная. Это объясняется тем, что объект относится к коммерческим помещениям.
Каждый год необходимо оплачивать стандартный налог на имущество физлиц.
Строительство
Возвести дом с апартаментами просто и не занимает так много времени, как в случае с помещением относящимся к жилому фонду. Здания подобного типа разрешается строить на землях, предназначенных для коммерческой деятельности.
Строить жилой дом можно только на землях определенных категорий.
Управление
Собственники апартаментов не имеют возможности переизбрания управляющей компании

Причем неважно, насколько качественно данная фирма выполняет свои обязанности.
Владельцы недвижимого имущества имеют право организовать товарищество собственников жилья, выбрать другую управляющую компанию.
Стоимость
Апартаменты стоят на 15-20% дешевле, чем квартира в жилом доме в аналогичном районе и с такой же площадью.
Цена квартиры зависит от площади, района, развитости инфраструктуры, транспортной развязки и прочих факторов.

Мнение эксперта
Ирина Васильева
Эксперт по гражданскому праву

Поскольку апартаменты не относятся к жилому фонду по закону, использовать для их покупки материнский капитал, оформлять субсидию и прочие льготы от государства возможности нет.

Преимущества апартаментов

Явных причин для того, чтобы инвестировать в апартаменты, — семь.

• выгодная стоимость. Это главный плюс апартаментов — разница в цене между ними и квартирой составляет около 10-20% в пользу апартаментов. Если добавить к демократичной цене небольшую их площадь, то получится, что за 450-500 тыс. грн можно приобрести недвижимость в центре Киева. Для сравнения: в среднем 400-450 тыс. грн стоит квартира 35 кв. м в Броварах;
• многоцелевое назначение. Купив квартиру, вы можете либо жить в ней, либо в сдать в аренду. Инвестиция в апартаменты открывает перед вами гораздо больше возможностей. Так, в них можно временно жить, приезжая в другой город в  командировку или на отдых с семьей. Их можно сдавать в аренду как жилое либо коммерческое помещение. В них можно жить, а в свое отсутствие сдавать в аренду. И, наконец, апартаменты можно продать, даже если в данный момент там живут арендаторы;
• месторасположение. В силу своего функционального назначения апартаменты обычно размещаются либо в деловом центре города, либо в рекреационных зонах — то есть в местах, где не всем по карману приобрести квартиру. Первый вариант поможет сэкономить время на дорогу и избежать пробок, второй — проводить отпуск или уикенды в собственном жилье в зоне отдыха. Оба варианта станут отличным объектом для сдачи в аренду. Кроме того, застройщики апарт-комплексов, повышая инвестиционную привлекательность проекта, предлагают владельцам эксклюзивные услуги: например, членство в закрытом загородном клубе;
• окупаемость инвестиций. Вложение средств в апартаменты окупится быстро: изначально их цена ниже стоимости квартиры, плюс доход от сдачи в аренду. Также следует учесть, что апартаменты можно сдавать как под жилье, так и для коммерческих целей — это снижает риск возможных простоев недвижимости;
• привлекательная инвестиция. В первую очередь апартаменты — это выгодная инвестиция. Апартаменты можно сдавать в краткосрочную или в долгосрочную аренду. Если нет желания заниматься поиском арендаторов и обслуживанием жилья, можно заключить договор с сервисной компанией, которая возьмет все заботы на себя;
• офис + жилье. Статус коммерческой недвижимости разрешает зарегистрировать в апартаментах юридический адрес и открыть там, например, косметологический кабинет, приемную психотерапевта или даже звукозаписывающую студию — соседи не смогут пожаловаться на шум, ведь закон о тишине не работает в нежилых помещениях. А грамотное зонирование помещения позволит обустроить рядом кабинет или спальню — для тех, кто не спешит уходить с работы домой;
• из коммерческой — в жилую. Если от инвестиции в апартаменты вас останавливает только то, что это все же нежилая недвижимость, вспомните, как было со смарт-квартирами. Еще два года назад нужно было потрудиться, чтобы перевести «смарты» в жилой фонд, а сегодня они уже официально считаются таковым. Вполне возможно, что застройщики пролоббируют и апартаменты, переведя их в жилой фонд со всеми вытекающими — местами в детских садах, школах и возможностью прописки.

Что такое апартаменты и чем они отличаются от квартиры

Апартаменты по юридическому статусу отличаются от квартиры тем, что предназначены для временного проживания и относятся к помещениям нежилого фонда. Юридически, здание с апартаментами может быть гостиницей или бизнес-центром, а на практике состоять из «квартир», оснащённых всем необходимым для проживания. От нахождения в жилом или нежилом фонде зависит также расположение здания, так как земля в пределах города законодательно распределена под жилое и нежилое строительство.

Юридический статус апартаментов

Любой желающий приобрести апартаменты может зайти на сайт для покупки и найти там разрешение на строительство, в котором обязательно будет указано наименование объекта строительства. Соответственно, если в документах здание значится как «гостиница», правила пользования и проживания в нём будут определяться соответствующе. За такими объектами недвижимости закрепилось название «апарт-отели»: номера выглядят как полноценные квартиры, их даже можно приобрести в собственность, плюс часто присутствует комплекс типично гостиничных услуг — заказ уборки, химчистка и т.п. Отличительная особенность апартаментов — невозможность зарегистрироваться в них на постоянной основе. Казалось бы, институт «прописки» с советских времён утратил актуальность, но постоянная регистрация даёт свои преимущества, например прикрепления к поликлиникам и детским садам в первоочерёдном порядке. Получается, что присутствует возможность купить объект нежилого фонда, обладающий всеми признаками квартиры, кроме постоянной регистрации. Законодательством статус апартаментов чётко не урегулирован, что может вызвать у потенциальных покупателей опасения.

По документам данный объект недвижимости является гостинично-деловым многофункциональным комплексом премиум-класса

Цены на апартаменты

В чём же состоит главная причина выбора апартаментов? Безусловно, это их сравнительно более низкая стоимость по сравнению с квартирами. По текущим данным, апартаменты обойдутся покупателю примерно на 20–30% дешевле чем квартира. Разумеется, застройщики апартаментов не просто так «дарят» скидку: строительство такого типа помещений выгодно. Процедура оформления и введения в эксплуатацию таких объектов проще, нет необходимости соблюдать строгие нормативы для жилых помещений (например, по шумоизоляции), меньше проблем с обеспечением инфраструктурой. При этом следует учесть, что детские сады, школы и больницы рядом с апартаментами по документам не столь обязательны, но часто присутствуют, так как строительство апартаментов обычно происходит в развитых районах города.

Стоимость содержания

Наряду с очевидным плюсом по стоимости, содержание апартаментов обходится дороже. В зависимости от типа коммерческого помещения тарифы будут рассчитываться отлично от аналогичных в квартирах. Коммунальные платежи выходят дороже, потому что, во-первых, не дотируются городом, а во-вторых зависят от управляющей компании, с которой застройщик заключил договор. Управляющая компания в этом случае не ограничена в возможности устанавливать свои расценки, так как правила управления общим имуществом для жилья на апартаменты не распространяются. Налог на имущество для помещений коммерческого использования также будет выше.

Комфортность проживания

Насколько комфортно проживание в апартаментах? Многое зависит от добросовестности застройщика, так как санитарные нормы и наличие инфраструктуры не регламентированы так строго, как для жилья. Известны случаи перестройки под апартаменты промышленных предприятий, когда допустимый уровень радиации был сильно завышен из-за сохранения ядовитых веществ в почве. Также стоит учесть, что при покупке будет сложно оценить на глаз качество стен, несущих конструкций и фундамента. Зато упрощена перепланировка, для нежилых помещений нет чётких указания по размещению санузла, да и перенести стены будет проще. При недостаточной шумоизоляции, усмирить буйного соседа станет проблематично, ведь пожаловаться на него в полицию будет неправомерно. Что касается инфраструктуры, апартаменты обычно находятся в центральных районах города и беспокоиться о транспортной развязке и необходимых учреждениях не приходится, хотя девелопер и не обязан учитывать это при строительстве.

Застройщик обещает инфраструктуру в шаговой доступности

В чем разница между апартаментами и квартирой?

Вопрос, которым задаются все будущие арендаторы и владельцы такого вида недвижимости. Плохой риелтор скажет, что разницы практически нет, а хороший расскажет о следующих различиях:

• Квартира оформлена как жилой фонд, а апартаменты – как нежилой, относящийся в коммерческой недвижимости.
• В квартире можно оформить постоянную прописку как собственнику, так и членам его семьи. В апартаментах оформить прописку также можно, но только временно.
• За владение квартирой собственники ежегодно платят налог на недвижимость по стандартной ставке для физических лиц. За апартаменты также вносится налог, но ставка немного выше из-за их принадлежности к разряду коммерческих помещений.
• Стоимость квартиры складывается из нескольких факторов: расположение, год постройки, состояние многоэтажки, площадь. Сравнивая квартиру и апартаменты с примерно одинаковыми условиями и локацией, последние будут стоить на 15-20% дешевле.

Апартаменты и квартира: в чем разница

Отличие 1

О нем мы говорили выше, но акцентируем ваше внимание еще раз. Апартаменты юридически оформляются так же, как магазины, офисы и складские помещения, поскольку это часть нежилого фонда

Квартиры, напротив, — жилой фонд. Ниже — обстоятельства, которые вытекают из этого.

Отличие 2

В квартире вы можете прописаться, а в апартаментах — нет. Даже временную регистрацию вам получится оформить с трудом. Соответственно вы не сможете ни сделать ИНН, ни открыть счет в банке, ни прикрепиться к государственной поликлинике, ни отдать ребенка в садик и многое другое.

Отличие 3

Когда строят многоквартирные дома, застройщик обязан обеспечить будущих жильцов всей необходимой инфраструктурой: школами, детскими садами, дорогами и т. д. В случае апартаментов к зданию никакого социального приложения не гарантируется.

Отличие 4

Российское законодательство ставит своей целью защитить покупателя квартиры от рисков (банкротства застройщика, замораживание стройки, финансовых махинаций), поэтому ужесточает требования к строительным компаниям. Например, с 2019 года полностью запрещена долевая застройка. То есть вкладываться в «котлован», как раньше, нельзя.

Отличие 5

Покупка и продажа недвижимости облагается налогами. В случае апартаментов они будут выше (как у коммерческого помещения) — от 0,5 до 2% (в среднем 1%). В квартирах вы платите от 0,1% до 2%, но с вычетом по метражу: минус 10 квадратных метров — для комнаты, минус 20 квадратных метров — для квартиры.

Отличие 6

Коммунальные услуги в апартаментах также придется оплачивать по повышенной ставке. В коммерческие помещения вода, отопление, электричество поступает с учетом налога на добавленную стоимость. Разница с платежами в квартире получается 10-18%.

Отличие 7

Несмотря на отсутствие инфраструктуры у дома с апартаментами, апарт-отели имеют много плюсов для комфортного проживания. Почти всегда в гостиничных комплексах есть салоны красоты, спа-центры, продуктовые магазины и тренажерные залы.

Отличие 8

Апартаменты располагаются в административных помещениях, и поэтому охраняются. Также, как правило, в комплексе всегда имеется рессепш, где вам помогут решить многие вопросы. Другим немаловажным фактом являются особые требования к пожарной безопасности у коммерческих помещений: во всех апартаментах усилена система оповещения, например, имеются громкоговорители.

Отличие 9

Психологический аспект инвестирования также важен в оценке недвижимости. Бывает, что вести бизнес по аренде квартир гораздо труднее, поскольку процесс может усложниться недовольством соседей из-за регулярного присутствия незнакомых людей. Тем более в Госдуме уже рассматривается законопроект по ликвидации «частных» гостиниц. В апартаментах такое вряд ли может произойти, так как этот тип недвижимости активно используется для бизнеса.

Отличие 10

Самое главное преимущество апартаментов — их цена. Она ниже, чем у аналогичных квартир, на 25-30%. В Санкт-Петербурге хорошие апартаменты в шаговой доступности от метро будут стоить в пределах 2,5-3 миллионов рублей.

Чем апартаменты отличаются от квартиры?

Главное отличие состоит не в метраже или популярности, а в юридическом аспекте.

Так как это коммерческое помещение (даже если в нём живут люди и в целом апартаменты соответствуют необходимым для этого нормам), при судебном разбирательстве оно будет рассматриваться, как обычная недвижимость, без статуса жилья.

Это чревато тем, что апартаменты никогда не рассматриваются, как единственное жильё и могут быть отобраны за долги.

Также к такому типу жилья не прилагается никаких социальных гарантий от застройщика.

Ещё несколько отличий:

• регистрация в таком типе недвижимости невозможна;
• обложение высоким налогом на имущество – от 0.5% до 2%;
• нет возможности применять жилые нормативы по шуму, освещению и т.д.

Юристы не рекомендуют приобретать апартаменты в качестве единственного жилья или использовать их, как залоговое имущество – так вам будет сложнее добиться своих прав.