Требования к оформлению технического плана зданий, помещений и сооружений

Минимальный перечень разделов

Поскольку после нововведений список разделов был изменён, следует уточнить, каковы к нему требования в настоящий момент. Следующий раздел посвящён исходным данным к техническому плану, которые были использованы для работы над документом.

После этого располагается раздел, где речь идёт о совокупности произведённых измерений и расчётов. Эта часть является обязательной не во всех случаях. В той ситуации, когда составляется технический план отдельного помещения, наличие указанного раздела обязательным не является. Требования к подготовке технического плана сооружения также могут не включать данный раздел.

Характеристики помещений, которые входят в это здание, должны быть включены в следующий раздел. Надо отметить, что ранее 2017 года требования к оформлению не предусматривали эту часть документа в обязательном порядке.

В некоторых случаях обязательным является заключение кадастрового инженера. В частности, этот раздел необходим в том случае, если рассматриваемый объект недвижимости расположен на территории не одного, а нескольких участков земли. После этого следуют разделы, составляющие графическую часть техплана.

При рассмотрении определённых видов объектов необходим чертёж расположения их на участке. Этот раздел не является обязательным тогда, когда речь идёт  об отдельном помещении и тогда, когда составляется техплан единого недвижимого комплекса. В этих двух случаях данный раздел не рассматривается в качестве обязательного.

После этого предусмотрено приложение к документу. Ранее это не было обязательной частью техплана объекта недвижимости.

Серия 447

Пятиэтажные, иногда трех или четырехэтажные дома. Для возведения построек использовался красный кирпич или низкокачественный силикатный материал белого оттенка. Здание не предусматривает облицовку. Хрущевки 447-ой серии официально не предположены под снос, кроме единичных случаев например, таких, как реконструкция квартала или расширение магистрали.

Характеристика планировки

Основные особенности:

• Во всех квартирах, кроме тех, которые находятся на первых этажах, имеются лоджии и балконы.
• Потолки отличаются высотой 2,48 — 2,50 метров.
• Совмещенные санузлы.
• Есть модифицированный проект в виде малосемейки с однокомнатными квартирами.

Схемы планировки хрущевки

Планировка большинства квартир со смежными комнатами, угловое жилье может быть запроектировано с изолированными помещениями. Существуют очень много модификаций данной серии: от 1-447С-1 до 1-447С-54.

На фото проект хрущевки 447-ой серии.

Серия I-447С-25

Типовой проект I-447С-26

Дом серии 1-447С-42

Дом серии 1-447С-47(48 и 49 имеют похожую планировку).

В улучшенной серии встречаются изолированные двушки-трамваи или трешки с двумя смежными и одной изолированной комнатой, самая большая из которых всегда является проходной.

Типовой жилой дом серии I-447С-54

Плюсы и минусы

Положительные и отрицательные черты хрущевок.

Несмотря на некоторые минусы, хрущевки являются достаточно востребованными и обладают хорошей репутацией. При грамотном дизайне, можно добиться довольно комфортной и функциональной планировки с личным пространством для каждого члена семьи. 

2.2. Инвентаризационный план из Ростехинвентаризации.

Несмотря на то, что данная организация существует достаточно давно, обращаться в неё более менее регулярно застройщики стали только в 2000-х годах. В целом, Ростехинвентаризация (сокращенно Ростех) славится меньшим консерватизмом, чем БТИ: в ней легче договориться в разных пограничных ситуациях, а также гораздо проще исправить ошибки, допущенные при обмерах.

Следует отметить, что в Жилищной инспекции перестали принимать технические паспорта, инвентаризационные планы и экспликации от Ростехинвентаризации, если не инвентаризировали этот дом целиком. Принимаются документы только из БТИ.

2.2.1. Поэтажный план квартиры из Ростеха.

Внешне данный документ оформляют почти также как и в БТИ. На плане обязательно ставят печать организации, прописывают дату выдачи документа. В случае незаконной перепланировки также ставят отметку о её присутствии.

2.2.2. Поэтажный план здания из Ростеха (нежилого помещения).

Документы на нежилые помещения оформляются аналогичным образом. Внешне их даже очень сложно отличить от документов, выполняемых БТИ- только по отметке исполнителя в штампе.

Подготовка плана: общие требования

• выписка;
• кадастровый паспорт.

В случае если здание размещено на нескольких участках, то используются выписки по каждому из них. Информация о здании (не считая сведений о его расположении на земельном участке) отражается в техническом плане, исходя из содержания представленной заказчиком работ по кадастру документации, разрешения объекта на ввод или же техпаспорта здания. Копии соответствующих документов могут быть включены в приложение к плану постройки. В некоторых предусмотренных законом случаях изготовления данных источников не требуется. Если это так, то сведения об объекте включаются в план жилого здания на основе декларации, которая подготовлена в соответствии с отдельными требованиями, зафиксированными в законодательстве. Соответствующий документ при этом должен быть частью приложения к плану.

В случае если при подготовке рассматриваемого документа задействовались иные источники, использование которых предусмотрено федеральным законодательством, то их копии должны также быть включены в структуру приложения.

Схема геодезических построений

Данный компонент плана здания оформляется на основе материалов измерений, которые отражают сведения, касающиеся геодезического обоснования проводимых работ по кадастру.

Схема, о которой идет речь, необходима в целях отображения расположения здания относительно:

• участка, на котором расположен соответствующий объект, а также иные сооружения;
• кадастрового квартала.

Данная схема включает границы участка или отдельных его частей, контур объекта, в отношении которого осуществляются кадастровые работы, а также различные обозначения. Кроме того, она может включать контуры иных объектов недвижимости, которые располагаются на том же участке, на котором построено основное здание, отражать данные о месторасположении улиц города, дорог и иных объектов, которые имеет смысл включать в соответствующий документ.

Перечень обязательных архитектурных чертежей дома с размерами

Архитектурно-строительные чертежи предполагают указание точных габаритов, содержат характеристики общих параметров дома, отдельных сооружений, конструкций и их частей. Здесь включены детальные планы каждого из этажей, предусматривающие размещение жилых комнат и хозяйственных помещений. Указывается площадь всех элементов, высота потолков, месторасположение проемов для окон и дверей.

Например, чертежи для двухэтажного дома с мансардой в архитектурно-строительном разделе располагаются в таком порядке:

• план подвала;
• план первого этажа;
• план второго этажа;
• план мансарды.

Также в этом разделе должен быть размещен план стропильной конструкции крыши. Чтобы начертить чертеж, необходимо изобразить полную систему элементов конструкции перекрытий в сечении. В таблице, которая прилагается к чертежу, указываются спецификация частей стропильной конструкции крыши, полный список ассортимента материалов и их количество. План кровли составляется отдельно, в нем указаны форма, габариты, скатность крыши и углы наклонов, а также месторасположение вентиляционных выходов, слуховых окон, люкарн, окон мансарды.

План подвального этажа, где 1 – холл, 2 – комната отдыха, 3 – топочно-постирочная, 4 – тамбур, 5 – кладовая, 6 – кладовая, 7 – санузел, 8 – сауна, 9 – спортзал, 10 – терраса.

Чертежи частных домов в обязательном порядке включают несколько разрезов с указанием всех элементов строения вдоль или поперек. Их выполняют последовательно от крыши к фундаменту. Таким образом, в сечении видны размеры и расположение пола, всех перекрытий и крыши. Подобных разрезов, сделанных с разных сторон, должно быть пять.

Технический план: когда и для чего он нужен

Ответ на вопрос, для чего нужен технический план, дает закон о государственной недвижимости, который вступил в силу 5 лет назад. Сейчас в России существует Единый реестр недвижимости (ЕГРН). Согласно закону 218-ФЗ, недвижимость, подлежащая налогообложению и сделкам, должна быть поставлена на учет в государственном реестре. По информации в ЕГРН можно легко найти объект на карте и на местности, узнать о его размерах, рассчитать стоимость. Источником сведений для постановки собственности на кадастровый учет и является технический план, изготовленный инженером, имеющим лицензию на такой вид деятельности.

Технический план – это официальное описание объекта капитального строительства для его государственной регистрации. Он содержит данные о местоположении, формах, внутренней планировке и размерах здания/помещения.

План этажа

На какие объекты составляется техплан

Технический план составляется на следующие виды собственности:

• здания – жилые дома, коттеджи, садовые домики для сезонного проживания, отдельно стоящие гаражи;
• помещения – квартиры, комнаты, подвалы;
• машино-места – пространство в жилом комплекс, отведенное для автотранспорта;
• незавершенные постройки.

Если в ваших владениях имеется такой объект, рано или поздно на него потребуется техплан.

В каких случаях требуется документ

Технический план на дом нужен собственникам, которые построили или строят новое жилье. С помощью этого документа объект будет поставлен на кадастровый учет. Незарегистрированное жилье не получит адреса, в нем нельзя будет прописаться.

Кроме новостройки, могут возникнуть другие ситуации, когда владельцу нужен технический план на принадлежащие ему объекты. Примеры:

• Все сделки на рынке недвижимости: покупка, продажа, дарение, передача по завещанию – осуществляются только при наличии этого документа.
• В процессе купли-продажи, обмена и т. д. может обнаружиться, что выписка из ЕГРН (документ, подтверждающий частную собственность) содержит некорректную информацию. Ошибки, сделанные при первичной регистрации, можно исправить только с предоставлением нового техплана.
• Может оказаться, что купленная давно или перешедшая по наследству квартира еще не внесена в Росреестр.  Жильцам придется узнать, что такое технический план квартиры, когда они захотят продать, обменять или разделить её.
• Если вы проводите в доме реконструкцию: что-то пристраиваете, объединяете, проводите коммуникации – необходимо предварительно заказать новый техплан на дом и получить разрешение на перепланировку, чтобы потом не возвращать все, «как было».

Распространенные ошибки

Грубые нарушения и дефекты, допущенные при проектировании и строительстве котлована, оказывают большое влияние на эксплуатационные характеристики и долговечность объекта.

Наиболее часто распространенные ошибки, обнаруживаемые экспертами при исследовании проектов котлована:

1. Самая банальная ошибка, но с далеко идущими последствиями — пригласить для разработки проекта малоопытную проектную компанию.
2. Отсутствуют данные в графической части проекта.
3. Некорректная разработка ПОС и ППР.
4. Нет заключения СЭС на соответствие земельного участка строительству.
5. Отсутствие карты использования дорог для транзита большегрузной автотехники.
6. Ошибка при установлении климатического района.
7. Ошибки в определении грунтовых вод.
8. Отсутствие лицензии на программное обеспечение, по которым рассчитывался котлован.
9. В геологических изысканиях указаны недостоверные данные.
10. Неправильный расчет объемов грунта.
11. Не правильно учтен промежуток для работы в пазухе выемки и ее откосы.

Что необходимо учитывать при составлении схемы дома

Уже на этапе составления эскиза нужно четко определиться с количеством этажей, типом кровли, внешним видом фасада и фронтальных частей дома, вплоть до количества окон, балконов, наличия террасы или мансарды. Эскизный проект также предполагает наброски вида здания в продольном и поперечном разрезах, где указываются особенности конструкции и материалы, из которых предполагается возводить дом.

Пример чертежа одноэтажного дома из кирпича с мансардным этажом.На заметку! Опытные проектировщики не советуют делать очень просторными спальные комнаты, так как большие помещения могут способствовать формированию чувства тревоги у их обитателей. Поэтому спальни должны быть компактными и уютными.

Перед тем как нарисовать план дома, необходимо определиться с расположением участка и изучить ориентацию относительно сторон света. Исходя из этих данных, определяется месторасположение комнат. Их количество зависит от того, сколько людей будет жить в здании и как часто будут приезжать гости на длительное время. Размещение помещений и функциональное предназначение каждого из них также является важным элементом.

Проекты дачных домов: описание конструктивных особенностей (прочитать подробнее)

Далее требуется определить, какие конкретно комнаты будут отведены членам семьи, а какие – гостям и работникам, если предполагается формирование определенного штата. Не следует забывать о планировке помещений, в которых будет собираться вся семья, – это столовая, зал или гостиная.

Важно учесть предпочтения и увлечения обитателей дома, чтобы выяснить необходимость включения в планировку тренажерного зала, бассейна или сауны, зимнего сада либо оранжереи, библиотеки с кабинетом или просторной мастерской. При составление эскизного проекта дома нужно учитывать все пожелания будущих жильцов

При составление эскизного проекта дома нужно учитывать все пожелания будущих жильцов.

Декларация на объект недвижимости

В некоторых случаях для составления технического плана одним из основных источников информации является декларация объекта недвижимости. Немного подробнее о том, что являет собой рассматриваемый документ.

Этот документ составляется тогда, когда законодательством не предусмотрены проект и его экспертиза, разрешение на строительство и другие аналогичные документы. Если дела обстоят именно так, перед разработкой технического плана здания нужно составить его декларацию.

Лицо, которое ответственно за составление этого документа – это собственник объекта недвижимости или его представитель. В том случае, если речь идёт о тех объектах, владелец которых неизвестен, составлением и заверением декларации занимаются местные органы власти.

Документ может быть изготовлен как в бумажном, так и в электронном виде. Язык заполнения документа – русский. Если рассматривается электронный вариант составления декларации, то для этого создаётся XML-документ на основе соответствующих XML-схем, специально для этой цели разработанных.

Как заказать план квартиры в БТИ или Ростехинвентаризации?

Итак, мы определили организацию, в которой необходимо заказывать поэтажный план и экспликацию, а также узнали адрес офиса, в который необходимо сдавать документы. Теперь подробнее рассмотрим документы, которые необходимо предоставить для того, чтобы сделать план БТИ, а также связанные с ними нюансы.

• Документ, удостоверяющий личность- паспорт;
• Свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН (или другой правоустанавливающий документ). Если собственник прописан в этой квартире, то документы о собственности предоставлять не надо. Если свидетельства о собственности нет, то в БТИ сами закажут выписку из ЕГРН по межведомственному запросу;

Подавать документы должен сам собственник квартиры или доверенное лицо. Во втором случае у него должна быть соответствующим образом оформленная нотариальная доверенность. Если квартирой владеет несколько собственников, то достаточно заявления лишь одного из них.

При подаче такого заявления никто приходить на квартиру не будет. Вам выдадут поэтажный план на квартиру с той планировкой, которая хранится в архиве БТИ.

Состав технического плана

Этот документ является достаточно объёмным и имеет свою сложную структуру. Прежде всего, его можно разделить как на текстовую, так и на графическую часть.

Текстовая часть включает в себя последующие разделы:

1. Начальный раздел предназначен для общей информации для проведения кадастровых работ.
2. Во второй части приводится объективная информация разного рода, отобранная для формирования технического плана здания. Это документальные данные, аналитические выводы и результаты геодезических измерений.
3. В следующем разделе приводятся подробные данные о произведённых измерениях и расчётах, которые послужили основой для создания этого документа.
4. После этого формулируется информация о точном расположении рассматриваемого объекта недвижимости.
5. Далее следует перечень его характеристик.
6. В некоторых случаях нужна информация о частях объекта. В этом разделе приводятся их основные характеристики.
7. Когда речь идёт о здании, то должны быть предоставлены характеристики входящих в него помещений.

Текстовая часть завершается заключением, которое составляется кадастровым инженером, проводившим мероприятия по составлению техплана здания или помещения.

Далее следует графическая часть рассматривают документа:

Поскольку обычно составление бумаги происходит на основании проведённых геодезических измерений, к техническому плану прилагается схема, по которой они проводились. В графическом виде должно быть отображено расположение объекта недвижимости на занимаемом им участке земли

Особое внимание отводится изображению контура объекта. Здесь речь идёт не только о расположении, но и о его форме (о внешних контурах)

Если у здания имеется несколько этажей, нужно начертить их схемы поэтажно. Если этаж только один, нужно отразить расположение составляющих его помещений.

Графическая часть документа может составляться на основе соответствующих визуальных данных, которые отражены в Госреестре. В записи ЕГРН эти данные хранятся в разделе «Исходные данные». Несмотря на это, дополнительно могут быть использованы также данные из других источников. Допустимо использовать различные картографические материалы. Они могут потребоваться для более точного определения положения рассматриваемого объекта на соответствующем участке земли.

Где получить план БТИ и экспликацию?

Теперь рассмотрим этот вопрос подробнее. Не все дома инвентаризировало БТИ. Для заказа БТИ сначала необходимо выяснить, какая организация выполняла обмеры Вашего здания. Именно в ней и необходимо заказывать документы. Если Ваша квартира или нежилое помещение находится в жилом здании, которое построили давно (до 2000 г.), то обмеры проводило БТИ. Если квартира или нежилое помещение находится в здании более позднего года постройки, то обмеры могли проводить и в Ростехинвентаризации, и в БТИ. Хотя, чаще всего, застройщики все равно обращались именно в БТИ. Если у Вас здание целиком является нежилым любого года постройки, то обмеры могла проводить любая из этих двух организаций (но в БТИ гораздо чаще).

Контур здания в плане: нюансы

Контур здания — это замкнутая линия, которая образуется в результате прорисовки внешних границ, формы зданий на некоторой горизонтальной плоскости. Контур соответствует замкнутой линии, которая проходит на том уровне, на котором сооружение примыкает к поверхности земли. Сюда не должны включаться:

• арки или проезды;
• различные выступающие элементы, имеющие толщину не более 0,5 м и ширину, не превышающую 1 м.

Если здание размещено на сваях, то его контур формируется за счет проекции его внешних границ. То, каким образом расположена та или иная несущая опора в виде сваи, в данном случае значения не имеет.

В документе должен быть отражен метод, посредством которого определены координаты контура здания либо его части. Он может быть:

• геодезическим;
• основанным на спутниковых измерениях;
• фотограмметрическим;
• картометрическим;
• аналитическим.

Определенными нюансами характеризуется подготовка плана здания, инициированная в силу изменения данных в кадастре о соответствующем строительном объекте.

Как заказать поэтажный план и экспликацию на нежилое помещение?

• Паспорт;
• Свидетельство о государственной регистрации права либо договор аренды (либо другой правоустанавливающий документ в зависимости от вида собственности на объект);
• Доверенность на человека, подающего документы, оформленную на бланке организации с её печатью;
• Гарантийное письмо;

Гарантийное письмо заполняется на бланке организации с датой и исходящим номером. Заверяется печатью организации, подписью уполномоченного лица и подписью бухгалтера. В гарантийном письме прописываются какие именно документы необходимо изготовить, количество их экземпляров, адрес объекта, банковские реквизиты компании, а также даются обязательства по оплате оказанных услуг. Если документы подаются арендатором, то гарантийное письмо обязательно заверяется печатью организации-собственника.

Точно также, как и для квартир, поэтажный план и экспликацию нежилого помещения можно заказать с вызовом обмерщика на объект и без. В первом случае поэтажный план выдается из архивных сведений, во втором- по результатам натурных обмеров на объекте. Мы также как и для квартир рекомендуем заказывать документы на нежилые помещения без вызова обмерщика. Если в процессе обмеров выявятся отклонения от планировки помещения, которая представлена в архиве БТИ или Ростеха, то специалист нарисует их на плане красными линиями и добавит отметку о наличии несогласованной перепланировки:

Поэтажный план БТИ на нежилое помещение в красных линиях.

Таким образом, Вы сами же «засветите» в официальных документах свою незаконную перепланировку. Убрать красные линии без получения соответствующего согласования будет невозможно. Если нежилое помещение располагается в жилом доме, то обращаться за согласованием придется в Жилищную инспекцию, которая автоматически за наличие красных линий выставит штраф. Сейчас для юридических лиц пунктом 9.12 Кодакса об Административных правонарушениях города Москвыштраф составляет уже 300-350 000 рублей.

Просьба выполнить поэтажный план с выездом специалиста на объект для обмеров указывается в гарантийном письме. Если в нём про обследование помещения ничего не сказано, то подготовка документов подразумевается с выдачей сведений о планировке без проведения обмеров. Ниже мы приводим примеры таких гарантийных писем.

Пример гарантийного письма в ТБТИ без вызова обмерщика.

Пример гарантийного письма в ТБТИ с вызовом специалиста на обмеры.

Если собственником нежилого помещения является физическое лицо, то для заказа плана БТИ от него потребуются абсолютно те же документы, что и для квартир (см. пункт 3 данной статьи). С единственной только разницей, что в заявлении надо будет указать не квартиру, а нежилое помещение.

После оформления заказа принимающий документы выдаст счет, который оплачивается непосредственно с расчетного счета юридического лица, заказывающего документы. Работа по подготовке плана начинается только после поступления оплаты с расчетного счета. В случае физического лица счет можно оплатить в терминале.

Как это работает

Если возникла необходимость в оформлении техплана, необходимо определиться с тем, на каком основании его составлять.

Обычно в наличии имеется один из следующих вариантов:

1. Проект дома подойдёт для этой цели.
2. В том случае, когда техпаспорт БТИ был выдан не позднее начала 2013 года, его также разрешается использовать.
3. Разрешение, которое даётся для ввода дома в эксплуатацию.
4. Также может подойти разрешение на возведение строения.

Разрешается использовать в таком качестве только один из приведённых вариантов. Он послужит основанием для тех данных, которые будут вноситься в технический план. Но что делать тогда, когда ни одного из этих документов в наличии не имеется? В законодательстве этот случай также предусмотрен. В такой ситуации оформление плана происходит на основании другого документа – декларации, которую нужно будет оформить самим. И потом только тот из документов, который был использован, войдёт в состав обоснования технического плана.

Для примера можем заметить, что тогда, когда оформляется документация на объект, который относится к индивидуальному жилому строительству (при условии, что этажность дома, предназначенного для проживания только одной семьи, не превышает трёх) наиболее часто применяется один из двух следующих вариантов:

1. Использование разрешение на строительные работы в сочетании с проектной документацией.
2. Также допустим и такой вариант, когда берётся разрешение на строительство вместе с соответствующей декларацией.

После того, как техплан будет полностью оформлен, нужно обратить внимание на правильность определённых формулировок. Сначала нужно перечитать десятый пункт на первой странице, где зафиксирован кадастровый номер объекта недвижимости

Если эта информация будет указана неправильно, в дальнейшем это не даст возможности производить юридические действия с этим домом. Также нужно посмотреть на вторую и на третью страницу, где должен быть выполнен чертёж, который определяет расположение здания на земельном участке. Если ошибки обнаружатся в указанной схеме, это не позволит, при необходимости, выполнить работы по газификации или по электрификации дома.

При необходимости получения документа, нужно заказать его составление и оформление специалисту. Тут нет смысла пытаться что-то делать самому, требования к подготовке технического плана помещения или здания таковы, что соответствовать им может только профессионал. Составление технического плана должно осуществляться на профессиональном уровне. Поэтому при поиске специалистов необходимо брать в расчёт не только стоимость работ, но и уровень квалификации исполнителя.